5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从乔丹有多高2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这乔丹有多高样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了(le)知名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地(d乔丹有多高ì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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