万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利(lì)保护(hù)问题(tí)的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审(shě乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节n)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是(shì)当时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(l乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节iǔ)书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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