饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管(guǎn)总局联合(hé)发(fā)布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住(zhù)房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前(qián)并未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值(z精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思hí)及工资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明(míng)确(què)服务项目和(hé)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费等(děng)违反价格(gé)和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二(èr)手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产(chǎ精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思n)中介(jiè)公司将其(qí)视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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