饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息(xī)不(bù)对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结(jié)合(hé)房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务(wù)和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的(de)影响分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费(fèi)的(de)行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的(de)基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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