万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(y河北属于南方还是北方 河北属于北方吗ì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共(g河北属于南方还是北方 河北属于北方吗òng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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