导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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