导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

东莞属于几线城市　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(东莞属于几线城市yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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