导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然(rán)存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积(jī乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里