一(yī)线城市，也不端着了(le)。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手房(fáng)指导(dǎo)价(jià)的(de)消息(xī)在房产圈(quān)刷屏了。

　　这条(tiáo)消息(xī)为什么这么重要？首先(xiān)二手房指导价被(bèi)称为“核弹(dàn)级”政策，其次深圳(zhèn)几(jǐ)乎是最后一个还在“认真”实施这条政策的(de)城市(shì)，最后(hòu)深圳是房价(jià)前三(sān)的核心城(chéng)市。所以，深(shēn)圳的一举一动都具有(yǒu)风向标(biāo)意义。

　　有分析(xī)人士指出，深圳二手房(fáng)指导(dǎo)价如(rú)果取消，首先有利于(yú)深圳二(èr)手房回暖，然(rán)后二(èr)手房回暖有利于(yú)深圳楼市总体回暖，最后深圳楼市回暖有利(lì)于全(quán)国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的(de)“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退出(chū)？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价”正式结束。传(chuán)言称：二手(shǒu)房贷款(kuǎn)不按官方参考价(jià)（指导价），银行核定房价以(yǐ)网签备案价和评(píng)估价(jià)孰低为准。

　　自(zì)此，参(cān)考(kǎo)价真(zhēn)正变成(chéng)了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看(kàn)到官方文件。据证券时报21日消息，目前深(shēn)圳多家(jiā)大行(xíng)表示“尚(shàng)未接到正(zhèng)式(shì)通知，目(mù)前仍按参考(kǎo)价办(bàn)理(lǐ)按揭”。所以还(hái)需(xū)要持(chí)续的关注。

　　易居研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监严跃(yuè)进认为，本次政策大(dà)概率为真，更多体现为银行贷款等领域按照新的(de)规则进行(xíng)，但不会出台(tái)正式文(wén)件。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不用(yòng)发文件的。毕竟可以“窗(chuāng)口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价横空出世。当时，深圳一口(kǒu)气公(gōng)布了全(quán)市3595个小区的参考价(jià)，很(hěn)多南(nán)山、福田、宝安中心区的高(gāo)价盘，直接按(àn)照当时的市场价(jià)打了5折、6折来“指导”，银(yín)行只能按照(zhào)指导价来计(jì)算首付、发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)。

　　当时大(dà)家还(hái)不觉得厉(lì)害，但经历(lì)了这两年的痛(tòng)苦，才深知为啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举个(gè)例子(zi)，市场(chǎng)价1000万的(de)房子，如(rú)果不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万(wàn)；如果指导(dǎo)价打(dǎ)七折(zhé)即700万(wàn)，那(nà)么(me)首付3成210万，加上需要全(quán)款(kuǎn)支付的部分，实际首付(fù)去到了511页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面0万，相当于(yú)首付5成了（多给210万首付）。这直(zhí)接让大(dà)批量(liàng)买家，失去了(le)购房能力(lì)，相当于强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳(zhèn)推行二手房参考价以(yǐ)后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多(duō)个(gè)城市陆续跟进。事实也(yě)确(què)实(shí)证明了(le)，这条(tiáo)政策(cè)的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安居(jū)客的(de)统(tǒng)计(jì)，实施二(èr)手房指(zhǐ)导(dǎo)价的10个(gè)城市(shì)，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年受到疫情的影响，二(èr)手房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例(lì)，全国70个大中城市房价只有6个同(tóng)比上(shàng)涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有家研究中心数据显示(shì)：成交量(liàng)上，二手房指导价(jià)出台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继(jì)续腰(yāo)斩，成交量(liàng)同比下滑47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套，创(chuàng)近二十年最低记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水近八成。

　　价格方面(miàn)，与二手房指导价(jià)发布当(dāng)月相比，如(rú)今二手房挂牌价低于及接(jiē)近参(cān)考价(jià)的房源占比大幅增加。2023年(nián)一季度，深圳各区二手(shǒu)房成(chéng)交TOP10小(xiǎo)区中，过半成(chéng)交价低于参考(kǎo)价。

　　只有真(zhēn)实经历其(qí)中(zhōng)的人，才能深切的感知其威力(lì)。

　　深圳房东，斩仓的新闻不(bù)绝于耳。

　　据说一位码农三(sān)年前高杠杆(gān)买了2套(tào)华润城，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据(jù)媒体推(tuī)测，如(rú)果案例属实，买(mǎi)家的实际购房(fáng)成本高达(dá)20万/平，目(mù)前价格(gé)跌至(zhì)14万(wàn)/平，叠加这(zhè)三(sān)年的房贷和持有成本，差不多(duō)亏损超千万。

　　深圳一大批人这两年(nián)感受到了太多(duō)“心酸”。二手房(fáng)成(chéng)交量(liàng)创(chuàng)下多年新低，学(xué)区房神话(huà)不再，房产中介(jiè)的日子难过，投资(zī)客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市(shì)的基调下，2022年以来(lái)，实施了二手(shǒu)房指(zhǐ)导价的城市(shì)陆陆续续低(dī)调(diào)退出，目前只(zhǐ)有深圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近一线城(chéng)市也不端(duān)着了。

　　近日，北京在房山(shān)区(qū)试点(diǎn)多子女家庭和职住平(píng)衡家庭购房支持政策。上海(hǎi)也考虑(lǜ)予以(yǐ)多孩家庭在新房计分制度政策上的(de)支持。

　　从(cóng)最(zuì)新公布的3月份70个(gè)大中(zhōng)城市商品住宅销(xiāo)售价格(gé)变(biàn)动情况来看(kàn)，广州(zhōu)、深圳的新房、二手房(fáng)价格仍(réng)然是(shì)同比(bǐ)去年依然是下(xià)降(jiàng)的。

　　北京(jīng)、上海已(yǐ)经同比增长了(le)，其(qí)他(tā)二线城市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格都是(shì)同(tóng)比上(shàng)涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不(bù)急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月(yuè)份，两部门联合发(fā)文，全面推(tuī)动二手房(fáng)“带(dài)押过户(hù)”全国实施，这是一条被广泛好评的新政。对于(yú)激活(huó)二手房(fáng)交(jiāo)易，具有定海神针(zhēn)般的作用(yòng)。

　　住(zhù)建部部(bù)长倪虹近日更是(shì)指出：建筑(zhù)业(yè)、房地(dì)产(chǎn)企业要(yào)发(fā)挥国民经济“顶梁柱”“压(yā)舱(cāng)石”作用。回归(guī)到常(cháng)识，从字面理解(jiě)一下这(zhè)两个词，意(yì)思就(jiù)是——顶梁柱如果不(bù)行了，上面(miàn)不(bù)就塌(tā)了嘛？压(yā)舱石如果压(yā)不(bù)住，小船不就翻了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市的政策(cè)，还有一大波正在路上...

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