近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期(qī)则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　<主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别strong>观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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