5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēn原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕g)细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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