导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。<fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式/strong>

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既(jì)有统fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过(guò)去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超预期。