5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(为什么福建女人不能娶de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营(yín为什么福建女人不能娶g)。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来为什么福建女人不能娶看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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