文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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