导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化(huà我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词