5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产(c蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子hǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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