OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本(bě丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体n)上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也(yě)得到一(yī)定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能(néng)得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的资(zī)源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

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