5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的(de)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的(de)投资(zī)愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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