文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的(de过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句)监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放(fàng)入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句(zhí)接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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