一线城市(shì)，也不端(duān)着了。

　　昨天(tiān)，深圳取消二(èr)手房指导(dǎo)价(jià)的消息在房产圈刷屏了(le)。

　　这(zhè)条消息为什么这么(me)重要？首先二手房指导价被称(chēng)为“核弹级”政策(cè)，其次深圳几乎是最(zuì)后一(yī)个还(hái)在“认真(zhēn)”实施这条政(zhèng)策的城市，最(zuì)后(hòu)深圳是房价前(qián)三的核心城市。所以，深圳(zhèn)的一举一动都(dōu)具(jù)有风向标意义。

　　有(yǒu)分析人士指出，深圳二手(shǒu)房(fáng)指导价如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消，首先有(yǒu)利(lì)于深圳二手(shǒu)房回暖(nuǎn)，然后(hòu)二手房回(huí)暖有(yǒu)利(lì)于深(shēn)圳楼市总体回暖，最(zuì)后深(shēn)圳楼市回暖有利于(yú)全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴蝶效(xiào)应(yīng)”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手房指导价(jià)”正式结束。传(chuán)言称(chēng)：二手房贷款不(bù)按官方(fāng)参考价(jià)（指导价(jià)），银行核(hé)定房价以网(wǎng)签备案价和(hé)评估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目前没有看到官方文件。据证券时报21日(rì)消息，目前深圳(zhèn)多家大行(xíng)表示“尚未(wèi)接到正式通知，目前仍(réng)按参考价(jià)办理按(àn)揭”。所以还需要持续的关注(zhù)。

　　易居研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监严跃(yuè)进认(rèn)为，本次政策大(dà)概率为真，更多体现为银行贷款等领(lǐng)域按照(zhào)新(xīn)的规则进行，但不会出台正式文件(jiàn)。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是不(bù)用发文件(jiàn)的。毕(bì)竟(jìng)可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市(shì)二手房指导(dǎo)价横空出世。当时，深圳一(yī)口(kǒu)气(qì)公布了全(quán)市3595个(gè)小区的参考价，很多南山、福田、宝(bǎo)安中(zhōn新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画g)心(xīn)区(qū)的高价盘，直接按照(zhào)当时的(de)市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照(zhào)指导(dǎo)价来计算(suàn)首付、发放贷款。

　　当时大(dà)家还不觉得厉害，但经历了(le)这两年的(de)痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举个例子，市(shì)场价(jià)1000万的房子，如(rú)果(guǒ)不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万(wàn)；如果指导价(jià)打七(qī)折即700万，那么首付3成210万(wàn)，加(jiā)上(shàng)需(xū)要全(quán)款(kuǎn)支付的部分，实(shí)际首付去到了510万(wàn)，相当于(yú)首付5成了(le)（多给210万(wàn)首付）。这直接让大(dà)批量买家(jiā)，失去(qù)了购(gòu)房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二手房参(cān)考价以后(hòu)，东莞、宁波、成都、三亚、西安(ān)、合肥、广州等10多个城市陆续(xù)跟进。事(shì)实也(yě)确实证(zhèng)明了(le)，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实施二手(shǒu)房指导价的10个城市，有8个挂牌(pái)价(jià)降(jiàng)了(le)。

　　2022年受到疫情的(de)影响，二手(shǒu)房更是惨不忍睹。以2022年12月(yuè)数据为(wèi)例，全国70个大中(zhōng)城(chéng)市(shì)房(fáng)价只有6个同比(bǐ)上涨，其他的(de)泥沙俱下(xià)。

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　　深圳(zhèn)，有人付出了沉(chén)重代价

　　据深(shēn)圳(zhèn)乐有(yǒu)家研(yán)究中心数据显示：成交量上，二手房指导价出台当年，深圳(zhèn)二手住宅成交量同比下滑(huá)57％。2022年(nián)继续腰斩(zhǎn)，成交(jiāo)量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创(chuàng)近(jìn)二十年(nián)最低记录(lù)，相较2020市场高峰(fēng)缩水(shuǐ)近八成。

　　价格(gé)方(fāng)面，与二(èr)手房(fáng)指导(dǎo)价发布(bù)当月相比，如今二手(shǒu)房挂牌价低于(yú)及接近参考(kǎo)价的房源(yuán)占比大幅增加。2023年(nián)一季度(dù)，深(shēn)圳各区(qū)二手房(fáng)成交(jiāo)TOP10小区(qū)中(zhōng)，过半(bàn)成交价低于参(cān)考(kǎo)价。

　　只有真实经(jīng)历(lì)其(qí)中的人，才能深切的感知其(qí)威(wēi)力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位码农三年(nián)前(qián)高杠杆买了2套(tào)华(huá)润城，月(yuè)供12万，最终亏损(sǔn)1000万破产。据(jù)媒体推测，如(rú)果案例属实，买家的实(shí)际购房成(chéng)本高达20万(wàn)/平，目(mù)前价格跌至14万/平，叠加这三年的房(fáng)贷和持有成本，差(chà)不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一(yī)大(dà)批人(rén)这两年感受到了太(tài)多“心酸(suān)”。二手房成(chéng)交量创下多年新低，学区房(fáng)神话不(bù)再，房产(chǎn)中介(jiè)的日子难过，投资客挥泪(lèi)斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实(shí)施了二(èr)手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价的城市陆陆续续低调退出，目前只有深圳还是最后(hòu)的“堡垒(lěi)”。

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　　“风向标”意义明(míng)显(xiǎn)

　　最(zuì)近一(yī)线城市也不端(duān)着(zhe)了(le)。

　　近日，北京在房山区试点多子女家庭和职住(zhù)平衡家庭购(gòu)房(fáng)支(zhī)持政策(cè)。上海也考虑予以多孩家(jiā)庭(tíng)在新房计(jì)分制度政(zhèng)策上的支持。

　　从最新公布(bù)的3月(yuè)份70个大中城市商(shāng)品住宅销售(shòu)价(jià)格变(biàn)动情况来看，广州、深圳的新(xīn)房、二手(shǒu)房(fáng)价格(gé)仍然是同比去(qù)年依然是(shì)下降的。

　　北京、上海已经同比增长(zhǎng)了(le)，其(qí)他二线城市如杭州、成都、南京、合肥(féi)等(děng)城市价格都是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深(shēn)圳能不(bù)急(jí)吗？

　　事实上，上(shàng)面可能(néng)更急(jí)。3月份，两(liǎng)部门联(lián)合发(fā)文，全面推(tuī)动二手房“带押过户(hù)”全国(guó)实施，这是一条被(bèi)广泛好(hǎo)评的(de)新政。对(duì)于激活二手房交易，具有(yǒu)定海神(shén)针般(bān)的(de)作(zuò)用。

　　住建部部长倪虹近(jìn)日更是指(zhǐ)出：建筑(zhù)业(yè)、房地产企(qǐ)业要发(fā)挥国民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作用。回(huí)归到常识，从字面理解一下这(zhè)两个(gè)词，意思(sī)就是——顶梁柱如果不行(xíng)了，上面不(bù)就塌了嘛？压舱石如果压(yā)不住(zhù)，小船(chuán)不就(jiù)翻了(le)？

　　也许(xǔ)，今年(nián)扶持楼市的(de)政(zhèng)策，还有一大(dà)波正在路上...

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