近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则(z无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理é无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理)更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人也称。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理