万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月已经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是(shì)每(měi)平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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