近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tó美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思u)资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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