万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被(长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独善其(qí)身？

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