OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPP海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少O关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业(yè)内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到(dào)一(yī)定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍(shào)说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万(wàn)方。从意(yì)向储备(bèi)转化(huà)为(wèi)实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及(jí)时修复后(hòu)，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的(de)储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业(yè)空间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了(le)一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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