OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在(zài)全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么(zhí)，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区(qū)最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息(xī)的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责(zé)的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项(xià巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么ng)目一季度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这次(cì)项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也(yě)作(zuò)了一定的(de)资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一(yī)千平(pí巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么ng)的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户(hù)自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们(men)可(kě)能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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