饱受争议(yì)的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例(lì)，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)收费(fèi)前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明(míng)显高(gāo)于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门(mén)要依(yī)法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信(昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影响不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很(hěn)多房(fáng)源在(zài)产权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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