导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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