导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式p>

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平(p含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式íng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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