饱受(shòu)争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居(jū)民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但很多中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多(duō)的(de)一(yī)个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易(yì)进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要(yào)合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可(kě)在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的(de)中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服(fú)务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成(chéng)’的(de)情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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