5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获(huò)得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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