OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其(qí)实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露(lù)张江光(guāng)大园项目(mù)出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了(le)解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上(shàng)和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介(j本番什么意思 日语里本番什么意思iè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重本番什么意思 日语里本番什么意思要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发(fā)的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能面(miàn)临了(le)一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年(nián)建设发展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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