OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续密切乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日(rì)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原(yuán)因，最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的(de)产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价(jià)格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市场信心得(dé)到了(le)一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们(men)一(yī)些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退(tuì)租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资(zī)源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人(rén)表示，张(zhāng)江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造(zào)张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发(fā)事(shì)件的(de)所有负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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