近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于匚字旁的字有哪些，区字旁的字债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑(z匚字旁的字有哪些，区字旁的字hù)的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn匚字旁的字有哪些，区字旁的字)理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 匚字旁的字有哪些，区字旁的字