5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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