万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团(tuán非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么)早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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