万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女(fā)商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身？

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