导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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