近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意xiàn)金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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