OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有造(zào)成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前(q韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股ián)期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后(hòu)召开的(de)业绩(jì)说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季度(dù)末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大(dà)租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租(zū)户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单(dān)层以一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和(hé)联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三十年(nián)建设(shè)发展过(guò)程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市(shì)场的(de)信心。”

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