万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了(le)共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明(míng)确(què)了购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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