导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语ng>如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行(xímine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语ng)业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。