文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(00后初中学历很丢人吗tuī)动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值00后初中学历很丢人吗为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后00后初中学历很丢人吗支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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