OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二(èr)级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内(nèi)人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示，目前随(suí)着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省(nián)整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率高的(de)产品具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到(dào)租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的(de)态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积(jī)在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的(de)调(diào)租和换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的(de)大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价(jià)也(yě)贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内(nèi)的(de)不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些(xiē)突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江科学(xué)城(chéng)这三(sān)十(shí)年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持(chí)泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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