万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅(zhm6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸ái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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