5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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