饱(bǎo)受争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手房中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际(jì)收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容(róng)和收(shōu)费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务(wù)项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平(píng)的(de)房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈(tán)等综(zōng)合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟ng>房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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