近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资(zī)决(jué)策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力(lì)的(de)改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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