近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额(é)以现金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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