近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法的(de)分红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者(zh初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法ě)可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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